Dijelaskan: Mengapa Gujarat mengizinkan bangunan setinggi 100 meter di lima kota

Batasnya adalah 45 m selama tahun 2001 (gempa Kutch) dan kemudian dinaikkan menjadi 70 m (22-23 lantai) pada tahun 2017. Kebijakan baru memungkinkan pembangun untuk pergi setinggi yang mereka inginkan.

Kebijakan baru memungkinkan pembangun untuk pergi setinggi yang mereka inginkan, asalkan jalan selebar minimal 30 m berdampingan dengan plot dan mereka memiliki sertifikat larangan keberatan bandara. (Foto/File Ekspres)

Pemerintah Gujarat telah memulai rencana untuk mengizinkan bangunan setinggi 100 meter atau lebih di lima kota: Ahmedabad, Gandhinagar, Surat, Rajkot dan Vadodara. Minggu ini, Departemen Pembangunan Perkotaan dan Perumahan Perkotaan mengeluarkan pemberitahuan yang memasukkan bab baru dalam Peraturan Kontrol Pembangunan Umum Komprehensif (CGDCR)-2017 dan mengundang saran dan keberatan publik dalam waktu 60 hari.

Apa alasan di balik kepindahan tersebut?

Pemerintah tidak berniat mengubah seluruh skyline di kota-kota ini. Tujuan utamanya adalah untuk menarik beberapa bangunan ikonik di kota-kota ini. Kami tidak memberi insentif kepada pengembang dengan cara apa pun. Namun, kami yakin langkah ini akan membantu menarik FDI di real estat, kata Prakash Datta, Wakil Sekretaris dan Pejabat Tugas Khusus di departemen tersebut.

Jaxay Shah, ketua, Konfederasi Asosiasi Pengembang Real Estat India, juga percaya langkah yang tertunda selama delapan tahun terakhir ini akan menarik FDI.

Alasan lain yang dikutip oleh pejabat adalah bahwa lahan perkotaan semakin langka dan pembangunan horizontal kota membutuhkan lebih banyak lahan, yang semakin mahal dari hari ke hari.

Berapa batasan ketinggian saat ini?

Batasnya adalah 45 m selama tahun 2001 (gempa Kutch) dan kemudian dinaikkan menjadi 70 m (22-23 lantai) pada tahun 2017. Kebijakan baru memungkinkan pembangun untuk pergi setinggi yang mereka inginkan, asalkan jalan selebar minimal 30 m berdampingan dengan plot dan mereka memiliki sertifikat larangan keberatan bandara.

Jika seorang pembangun memiliki 2.500 sq.m. plot, ketinggian maksimum bisa 150 m. Jika plotnya seluas 3.500 m persegi, dia dapat membangun setinggi apa pun. Pencakar langit dapat muncul di zona yang memiliki FSI (Floor Space Index) lebih dari 1,2. Perubahan mengizinkan total FSI hingga 5,4, tetapi tambahan FSI di atas 1,2 akan dikenakan biaya 50% dari nilai jantri (tarif ready reckoner) dari lahan non-pertanian.

Ketua Menteri Gujarat Vijay Rupani mengatakan pemerintahnya akan memberikan persetujuan khusus untuk pembangunan gedung pencakar langit ikonik di empat kota besar Gujarat. (Berkas Foto)

Akankah langkah itu menurunkan biaya perumahan?

Sementara pemerintah mengatakan gedung-gedung tinggi akan membantu menurunkan biaya perumahan, pembangun mengatakan konstruksi akan lebih mahal. Pencakar langit biasanya dimaksudkan untuk tempat tinggal mewah dan struktur komersial. Bahkan biaya pemeliharaannya tinggi, kata Shah, yang juga mengepalai perusahaan konstruksi Savvy Infrastructure Pvt Ltd yang berbasis di Ahmedabad.

Insinyur struktural yang berbasis di Ahmedabad, Vatsal Patel mengatakan biaya utama dalam membangun gedung tinggi adalah pondasi dan tenaga kerja. Semakin tinggi lantainya, semakin mahal harganya. Misalnya, saat strukturnya naik, jendela akan membutuhkan kaca yang lebih tebal dan lebih tebal. Sekali lagi, biaya tenaga kerja meningkat setelah setiap lantai lima atau enam sebesar 5-7%.

Permintaan pasar sangat penting. Di sebagian besar kota, di mana harga tanah sangat tinggi, gedung pencakar langit sangat dibutuhkan. Faktor lain seperti pemandangan indah dan polusi berperan, kata Patel.

Bagaimana kekhawatiran terkait gempa bumi ditangani?

Ahmedabad dan Gandhinagar tidak jauh dari patahan Cambay, dan bangunan di Kutch yang aktif secara seismik tidak diperbolehkan memiliki lebih dari satu lantai. CGDCR mengamanatkan bahwa gedung-gedung tinggi yang diusulkan harus mengikuti Kode Bangunan Nasional yang menetapkan pedoman desain untuk konstruksi di zona aktif seismik. Sebuah Panitia Teknis Khusus akan dibentuk dengan para ahli di bidang teknik struktur dan mekanika tanah yang akan memeriksa setiap proposal proyek.

Ekspres Dijelaskansekarang aktifTelegram. Klik di sini untuk bergabung dengan saluran kami (@ieexplained) dan tetap update dengan yang terbaru

Apa yang perlu dilakukan seorang pembangun?

Pencakar langit akan membutuhkan uji tuntas yang luar biasa sejauh menyangkut keselamatan struktural, layanan kebakaran, dan penilaian pihak ketiga. Jadi izin akan memakan waktu lebih lama dari proyek atau bangunan konvensional, kata Shah. Namun, pejabat pemerintah mengatakan jumlah izin akan tetap sama.

Apa yang dibutuhkan untuk membangun gedung tinggi?

Biro Standar India memiliki klausul khusus untuk struktur tinggi, termasuk rincian seperti beban angin dan ketahanan gempa. Persyaratan pondasi dan struktur juga sangat penting. Struktur tinggi harus mempertimbangkan beban horizontal — bagaimana ia akan berperilaku dalam gempa bumi dan beban angin — dan beban statis, yang merupakan berat dan beban hunian bangunan itu sendiri.

Dasar: Pondasi dapat mencapai kedalaman antara 30 kaki dan 300 kaki tergantung pada kondisi tanah. Konsultan geoteknik selalu dipanggil untuk memberikan saran jenis pondasi yang relevan untuk jenis tanah. Setelah insinyur struktur memiliki data tentang beban bangunan, konsultan akan menyarankan jenis pondasi, kata Patel.

Struktur: Setelah tes terowongan angin selesai, kerangka struktural diputuskan. Untuk melawan beban angin, bangunan dibuat kuat secara vertikal melalui dinding tipis. Dinding beton semen bertulang ini dibangun mulai dari fondasi hingga bangunan dapat bertahan bahkan pada ketinggian 250 meter. Banyak gedung tinggi di kota-kota seperti Hyderabad dan Bengaluru sekarang memiliki struktur atas baja daripada beton, yang membuat konstruksi lebih cepat.

Bagikan Dengan Temanmu: